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Falls dies die erste Seite ist, auf die Sie von einer Suchmaschine geleitet wurden, dann empfehlen wir, zuerst unsere homepage zu besuchen: www.teilungsversteigerung.net

Teilungsversteigerung: Ablauf / Verfahren der Teilungsversteigerung

Hier erfahren Sie alles über den Ablauf des Verfahrens einer Teilungsversteigerung. Also, wie so eine Teilungsversteigerung überhaupt vonstatten geht.

Wie wir Ihnen dabei helfen können, erfahren Sie auf unserer Homepage unter www.teilungsversteigerung.net.

Das nachfolgende Inhaltsverzeichnis besteht aus Links, wobei die jeweilige Überschrift Sie direkt zu dem entsprechenden Kapitel führt:

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist überhaupt eine Teilungsversteigerung?

2. Antrag auf Teilungsversteigerung (Teilungsversteigerungsantrag)

3. Aufhebung und einstweilige Einstellung

4. Verkehrswertgutachten (Kosten)

5. Versteigerungstermin

    5.1 Geringstes Gebot

        5.1.1 Beispiel zum geringsten Gebot

        5.1.2 Minderanmeldung

        5.1.3 Bestehen bleibende Grundschulden im geringsten Gebot

        5.1.4 Muss man nicht mehr valutierende Grundschulden löschen lassen?

        5.1.5 Nießbrauch, Wohnrecht

6. Verfahren im Versteigerungstermin

    6.1 Bekanntmachungsteil

    6.2 Bietstunde

        6.2.1 Sicherheitsleistung

    6.3 Verhandlung über den Zuschlag

        6.3.1 Die 5/10 – Grenze

        6.3.2 Die 7/10 – Grenze

7. Verteilungstermin (Teilungsplan)

    7.1 Beispiel: Verteilung in der Praxis

8. Kosten des Verfahrens 

9. Nach Abschluss der Teilungsversteigerung

    9.1 Aufteilung des Versteigerungserlöses nach Abschluss des Verfahrens

    9.2 Bestehen gebliebene Grundschulden nach Abschluss des Verfahrens

 

 

 

1. Was ist überhaupt eine Teilungsversteigerung? 

Eine Teilungsversteigerung ist ein Sonderfall der Zwangsversteigerung. Dabei ist der Antragsteller in diesem Falle nicht einer der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger, sondern einer der Miteigentümer selbst. Das Recht eines jeden Miteigentümers, die Teilungsversteigerung zu beantragen, leitet sich aus dem Gemeinschaftsrecht her (§§ 749, 753 BGB). Danach hat jeder Teilhaber das Recht, jederzeit die die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Es ist dabei gleichgültig, wie groß der Eigentumsanteil des Antragstellers ist. 

Die Teilungsversteigerung kommt hauptsächlich im Rahmen von Ehescheidungen (Teilungsversteigerung Scheidung) vor. Dabei gehört üblicherweise das Grundstück beiden Ehepartnern in Bruchteilsgemeinschaft je zur Hälfte. Der zweite wesentliche Fall sind Erbengemeinschaften (Teilungsversteigerung Erbengemeinschaft). Dabei besteht im Normalfall die Gesamthandsgemeinschaft, d.h. die Erbengemeinschaft ist als ein Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Gemeinschaft besteht wiederum aus den einzelnen Miterben im Verhältnis der Bruchteile der Erbschaft. Im Fall der Gesamthandsgemeinschaft sind weniger Gestaltungsmöglichkeiten bei der Teilungsversteigerung gegeben als bei der Bruchteilsgemeinschaft. 

Für die Teilungsversteigerung gilt weitgehend analog das Zwangsversteigerungsgesetz, wobei der Antragsteller analog als Gläubiger, der Antragsgegner als Schuldner behandelt wird. Die Besonderheiten der Teilungsversteigerung werden lediglich in den §§ 180 bis 185 ZVG abgehandelt.

Es wird das ganze Objekt versteigert:

Dabei wird bei der Teilungsversteigerung nicht etwa nur der Eigentumsanteil des Antragstellers versteigert. Dies wird manchmal fälschlich vermutet. Vielmehr wird das gesamte Grundstück versteigert, also auch die Anteile der übrigen Teilhaber. Für einen Bruchteil eines Grundstücks gibt es nämlich kaum einen Markt. Der Sinn der Teilungsversteigerung besteht darin, ein unteilbares Gut, nämlich das Grundstück, in ein teilbares Gut, nämlich Geld, umzusetzen. Die Juristen sind dabei der Auffassung, es geschehe bei der Teilungsversteigerung nichts Böses. Sie sagen das, da das Vermögen ungeschmälert erhalten bleibe – nur eben jetzt in Form von Geld und nicht mehr in Form des Grundstücks. Wir alle wissen natürlich, dass das nicht der Fall ist. Aber die Juristen leben eben manchmal an der Wirklichkeit vorbei - auch bei der Teilungsversteigerung.

Das eigentliche Verfahren der Teilungsversteigerung ist dann auch folgerichtig beendet, sobald das Grundstück veräußert wurde. Denn dann liegt der Erlös zur Verteilung bereit. Das Gericht kümmert sich nämlich nicht mehr wirklich um die Verteilung dieses Erlöses. Das Geld wird nur dann an die Alteigentümer ausgekehrt, wenn diese sich einig sind, wer davon wie viel bekommen soll. Wenn diese sich aber nicht einig sind, so wird das Versteigerungsgericht den Erlös schlicht hinterlegen. Und zwar zinslos (den Gewinn macht also die Staatskasse). Das ist lieder meistens der Fall.  Der Erlös wird also nicht etwa nach der Größe der vormaligen Eigentumsanteile verteilt. Die Alteigentümer werden sich dann nach Abschluss der Teilungsversteigerung vor einem anderen Gericht um die Verteilung des Erlöses streiten müssen. Sie können jedoch unter Umständen Ihren Anteil am Erlös der Teilungsversteigerung aus dem Streit heraushalten – siehe Tipps und Tricks.  

Keine anderweitige Vermögensauseinandersetzung:

Im Rahmen des Verfahrens der Teilungsversteigerung wird also keine Erlösverteilung vorgenommen. Daher sollten Sie sich bitte auch nicht vorstellen, dass im Verlauf dieses Verfahrens irgendwelche anderweitigen vermögensrechtlichen Ansprüche geklärt werden. Das kann das Verfahren der Teilungsversteigerung nicht leisten. Es handelt sich bei der Teilungsversteigerung um eine  reine Vollstreckungsmaßnahme, in deren Verlauf derartige Fragen nicht entschieden werden. Es spielt also bei der Teilungsversteigerung keine Rolle, dass Sie das gesamte Eigenkapital aufgebracht haben und Ihr Antragsgegner keinen Pfennig bezahlt hat. Auch nicht, dass Ihre Eltern das Kapital zur Finanzierung zugeschossen haben. Ebenso nicht, dass Ihr Antragsgegner Ihnen noch die Zahlung des Zugewinnausgleichs schuldig geblieben ist. Oder, dass Sie schon seit Jahren sämtliche Hausbelastungen allein tragen. Oder, dass die Erbquote zwischen Ihnen noch streitig ist.

Alles das kann bei der Teilungsversteigerung erst im Rahmen der Erlösverteilung eine Rolle spielen. Die is aber nicht Bestandteil des Verfahrens der Teilungsversteigerung. Darüber müssen Sie sich dann einig werden. Sonst müssten Sie im Anschluss an die Teilungsversteigerung anderweitig einen Prozess führen - am Landgericht, Familiengericht, Nachlassgericht...

Jeder kann bieten:

Übrigens kann im Rahmen der Teilungsversteigerung jeder für das Grundstück bieten und dieses aus der Versteigerung erwerben. Es kann also auch einer der Alteigentümer selbst bieten. Die Alteigentümer werden aber im Rahmen der Teilungsversteigerung behandelt wie jeder andere auch. Sie müssen also für das gesamte Grundstück bieten. Und sie müssen das gesamte Grundstück erwerben – also nicht etwa nur die Anteile, die ihnen nicht sowieso schon gehören. Auch müssen sie (im Normalfall) das gesamte Gebot bezahlen. Sie müssen also ihren eigenen Anteil zunächst quasi ein zweites Mal bezahlen. Aus der Erlösverteilung sollen sie dannden auf ihren eigenen Anteil entfallenden Erlös zurückerhalten. Das kann im Falle des Streits zwischen den Alteigentümern über die Verteilung des Erlöses aber Jahre dauern.

Deshalb sind die Alteigentümer im Rahmen der Teilungsversteigerung also eigentlich schlechter gestellt als andere. Denn sie haben einen Teil ihres Vermögens ja bereits in dem Versteigerungsobjekt gebunden vorliegen. Diesen Teil müssen sie dann im Wege der Vorleistung noch ein zweites Mal (vor)finanzieren. Das können Sie jedoch unter Umständen verhindern – siehe Tipps und Tricks.

Wenn Sie hierzu Fragen haben oder Rat und Hilfe wünschen, dann nehmen Sie doch einfach mit uns Kontakt auf. So erreichen Sie uns

 

2. Antrag auf Teilungsversteigerung (Teilungsversteigerungsantrag)

Jeder Miteigentümer kann jederzeit den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Der Antrag ist formlos bei dem Amtsgericht zu stellen, das für den Bezirk des Grundstücks zuständig ist. Der Antrag auf Teilungsversteigerung soll das Grundstück bezeichnen, die Eigentümer und den Anspruch. (Im Fall der Teilungsversteigerung ist das also der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft). Außerdem ist ein Nachweis der Berechtigung zur Antragstellung zu erbringen – also den Nachweis, ein Miteigentümer zu sein. Das kann am einfachsten durch die Vorlage eines Grundbuchauszugs geschehen. Aber auch der Erbschein reicht aus, wenn die Eintragung im Grundbuch noch nicht vorgenommen worden sein sollte.

Sie brauchen den Antrag auf Teilungsversteigerung nicht zu begründen. Ihr Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen, folgt unmittelbar aus § 753 BGB. Dazu braucht es keine weitere Begründung. Es bringt auch gar nichts, wenn Sie dem Gericht zu erklären versuchen, was für ein böser Mensch Ihr Antragsgegner sei, dass er Sie geschlagen habe, dass er den Kindesunterhalt nicht zahle, dass er unrealistische Vorstellungen zu dem Verkehrswert habe, dass er sich auf Ihre Kosten bereichern wolle, dass er sämtlichen Argumenten gegenüber unzugänglich sei, dass er Ihre sämtlichen Konten leergeräumt habe, dass er sich das bewegliche Vermögen aus der Erbmasse bereits widerrechtlich angeeignet habe - all das spielt im Rahmen einer Teilungsversteigerung sowieso keine Rolle. Das Verfahren der Teilungsversteigerung wird von einem Rechtspfleger durchgeführt. Der unterscheidet - anders als ein Richter - nicht zwischen gut und böse. Sondern er führt schlicht das Verfahren durch - so, wie es ihm aufgetragen ist.

Musterantrag:

Hier finden Sie als Muster für den Antrag auf Teilungsversteigerung einen Vordruck des Amtsgerichts Karlsruhe.

http://www.amtsgericht-karlsruhe.de/pb/,Lde/1162743#q1

 

GbR erst kündigen:

Sollte das Grundstück einer Gesellschaft gehören, so ist zunächst die Gesellschaft zu kündigen. Erst dann kann die Teilungsversteigerung des Grundstücks betrieben werden. 

Noch nicht geschieden?

Vorsicht ist geboten, wenn der andere Miteigentümer der noch nicht geschiedene Ehegatte ist. Dann ist nämlich § 1365 BGB zu beachten. Danach kann ein Ehegatte über sein „Vermögen im Ganzen“ nur mit Zustimmung des anderen Ehepartners verfügen. Die Teilungsversteigerung ist eine solche „Verfügung“. Sollte also das gemeinsame Grundstück im Wesentlichen das gesamte Vermögen darstellen (der BGH verlangt, dass mindestens 10 – 15 % sonstiges Vermögen vorhanden sein müssen), so ist es besser, die Teilungsversteigerung erst nach der Scheidung zu betreiben, weil man ansonsten die „Drittwiderspruchsklage“ gemäß § 771 ZPO riskiert (die mit erheblichen Kosten verbunden sein kann).

Erfolg abschätzen:

Bevor Sie den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen, sollten Sie jedoch überlegen, ob die Teilungsversteigerung denn wohl überhaupt erfolgreich ablaufen kann. Sonst erzeugen Sie nur Kosten und bewirken dadurch nichts. Wesentlich ist in diesem Zusammenhang nämlich die Höhe des geringsten Gebots (siehe dort). Wenn das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung nämlich aufgrund von noch bestehenden Belastungen im Grundbuch (auch wenn diese nicht mehr valutieren) in der Größenordnung des Verkehrswerts liegen sollte oder sogar darüber, dann ist natürlich kaum zu erwarten, dass für das Grundstück ein Bietinteresse bestehen wird. Dann würde womöglich die Teilungsversteigerung mangels Geboten eingestellt und Sie bleiben auf den Kosten sitzen. Wie Sie Einfluss auf die Höhe des geringsten Gebots bei der Teilungsversteigerung nehmen können: Siehe Tipps und Tricks

Grundbuch einsehen!

Werfen Sie vor Antragstellung auf jeden Fall auch zunächst mal einen Blick ins Grundbuch. Dort könnten nämlich womöglich für den Fall der Zwangsvollstreckung  für Sie negative Folgen – z.B. die Rückauflassung – eingetragen sein. Die Teilungsversteigerung ist nämlich eine „Zwangsvollstreckung“. Sonst sind Sie womöglich Ihr Grundstück plötzlich los. Hinderlich für die Teilungsversteigerung kann es auch sein, wenn der Anteil des Antragstellers mit einem Nießbrauch belastet ist. In diesem Fall ist nämlich die Teilungsversteigerung nur mit Zustimmung des Nießbrauchers möglich. Und der Nießbrauch setzt sich an dem Erlös fort. D.h. der Erlös aus der Teilungsversteigerung steht hinterher dem Nießbraucher zu – und er darf ihn sogar verbrauchen! 

Banken ins Boot holen:

Bevor Sie die Teilungsversteigerung beantragen, sollten Sie unbedingt auch zuvor mit den finanzierenden Banken sprechen. Die Banken sollten Sie sich keinesfalls zum Feind machen, sie müssen im Gegenteil „in Ihrem Boot sitzen“. Die Banken müssen das Vertrauen haben, dass sie trotz der Teilungsversteigerung um ihr Geld keine Angst zu haben brauchen. Falls Sie das Grundstück selbst ersteigern möchten, müssen die Banken zuvor von Ihrer Bonität überzeugt sein. Nicht dass die Banken plötzlich die Kredite kündigen. Das könnten sie im Falle von Vollstreckungsmaßnahmen wie der Teilungsversteigerung problemlos tun. Dann könnten sie womöglich gar das Verfahren an sich ziehen und anstelle der Teilungsversteigerung die Zwangsversteigerung beantragen.

Kein Anwaltszwang:

Da der Antrag auf Teilungsversteigerung beim Amtsgericht zu stellen ist, besteht hier kein Anwaltszwang. Sie können das also problemlos selbst machen. Sie sollten das auch im Zweifel selbst machen. Anwälte verstehen normalerweise nämlich vom Verfahren der Teilungsversteigerung überhaupt nichts (sehen Sie bitte hierzu unsere Anwaltsseite). Die einzigen, die etwas davon verstehen, sind im Normalfall die Rechtspfleger (auch Richter verstehen meist nichts davon); denn sie sind es, die diese Teilungsversteigerung durchführen und schon deshalb wissen müssen, wie es geht. Die Rechtspfleger dürfen Sie aber leider nicht beraten – dem steht nämlich das Rechtsberatungsgesetz entgegen. 

Das Gericht wird auf den Antrag hin – meist ohne vorherige Anhörung der Antragsgegner – die Teilungsversteigerung durch Beschluss anordnen. Und es wird das Grundbuchamt darum ersuchen, den Versteigerungsvermerk hinsichtlich der Teilungsversteigerung einzutragen.

Wenn Sie hierzu Fragen haben oder Rat und Hilfe wünschen, dann nehmen Sie doch einfach mit uns Kontakt auf. So erreichen Sie uns

 

3. Aufhebung und einstweilige Einstellung 

Der Antragsteller kann natürlich jederzeit die Aufhebung oder einstweilige Einstellung des Verfahrens der Teilungsversteigerung beantragen bzw. bewilligen. Er muss dann eben nur die bislang angefallenen Kosten tragen. Er ist schließlich „Herr des Verfahrens“. Z.B. kann der Antragsteller das Verfahren der Teilungsversteigerung aufheben, um den Zuschlag an einen unliebsamen Meistbietenden zu verhindern. Oder wenn er eigene Gebote abgegeben hat mit dem Ziel, den Preis „hochzutreiben“, dann jedoch auf seinem Gebot „sitzen geblieben ist“. Wenn er also quasi „überreizt“ hat. Wenn er dann das Verfahren der Teilungsversteigerung einstellen lässt, braucht er nämlich sein Gebot nicht zu bezahlen. 

Auch der Antragsgegner kann versuchen, die einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung zu erreichen. Der Antrag muss binnen zwei Wochen nach Zustellung des Anordnungsbeschlusses gestellt werden. Die Chancen, als Antragsgegner eine einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung zu erreichen, sind jedoch in der Praxis sehr gering. Die Gründe für die einstweilige Einstellung müssen nämlich zum einen sehr schwerwiegend sein. (Z.B. Gefährdung des Kindeswohls minderjähriger in dem Objekt lebender Kinder). Hierbei reicht jedoch nicht die bloße Aussicht auf einen Umzug in eine Mietwohnung, wo nicht mehr jedes Kind ein eigenes Zimmer haben könnte. Die Gründe müssen schwerwiegender sein. Zum anderen aber müssen diese Gründe innerhalb von 6 Monaten bzw. maximal einem Jahr behebbar sein. Denn Gründe, die in einem Jahr immer noch genauso bestehen werden, rechtfertigen keine einstweilige Einstellung. Denn diese wird ja nur für 6 Monate mit nur einmaliger Wiederholung ausgesprochen.

Antrag auf einstweilige Einstellung fast immer erfolglos:

Unser Tipp daher: Verschwenden Sie nicht zu viel Energie auf den Versuch, die einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung zu erreichen. Dieser Versuch wird vermutlich sowieso vergeblich sein. Versuchen Sie lieber, das beste aus der gegebenen Situation zu machen und die Teilungsersteigerung bestmöglich in Ihrem Sinne zu beeinflussen. Sehen Sie dazu: Tipps und Tricks

Es macht auch nicht allzu viel Sinn, sich über den Antragsteller zu empören und diesem böse zu sein. Selbst wenn er im Vorfeld der Teilungsversteigerung gar nicht mit Ihnen geredet haben sollte. Meist ist es zwar sinnvoller, eine Einigkeit hinsichtlich eines freihändigen Verkaufs zu erzielen. Das ist aber nicht immer der Fall. Gerade wenn der Antragsteller der wirtschaftlich stärkere Part sein sollte, rechnet er sich vielleicht aus, im Rahmen der Teilungsversteigerung das ganze Objekt günstig zu erwerben. Womöglich denkt er daran, es anschließend mit Gewinn allein freihändig weiterzuverkaufen. Diese Überlegung könnte sich ihm insbesondere dann aufdrängen, wenn er weiß, dass Sie womöglich nicht selbst mitzubieten können. Und Sie werden ihm doch nicht böse sein wollen, dass er seinen wirtschaftlichen Vorteil sucht? Das tut doch schließlich jeder. 

Statt ihm böse zu sein, machen Sie ihm lieber einen Strich durch die Rechnung. Unsere Anwälte bzw. Rechtsbesorger sagen Ihnen, wie. Sehen Sie Tipps und Tricks

Wenn Sie hierzu Fragen haben oder Rat und Hilfe wünschen, dann nehmen Sie doch einfach mit uns Kontakt auf. So erreichen Sie uns

 

4. Verkehrswertgutachten (Kosten) 

Sobald für das Versteigerungsgericht absehbar ist, dass die Teilungsversteigerung zustande kommen wird, gibt es ein Verkehrswertgutachten in Auftrag. Ds ist also nach Ablehnung des Antrags auf einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung. Zuvor wird jedoch der Antragsteller die voraussichtlichen Kosten dieses Gutachtens als Vorschuss zahlen müssen. 

Und an dieser Stelle scheidet sich eventuell schon die Spreu vom Weizen. Manch einer beantragt nämlich eine Teilungsversteigerung lediglich deshalb, um damit Druck auf den anderen auszuüben.  Er möchte, dass der andere im Rahmen von ggf. parallel laufenden Verhandlungen seinen Vorstellungen zu entsprechen solle. Die Kosten dieses Gutachtens sind jedoch nicht ganz unerheblich. Deshalb wird derjenige nunmehr zögern, diesen Vorschuss einzuzahlen. Denn er könnte ja verloren sein, falls man doch zu einer Verhandlungslösung kommt und dann die Teilungsversteigerung entbehrlich wird. Wenn das der Fall sein sollte, so wissen Sie jedenfalls schon, woran Sie sind.

Höhe der Kosten:

Die Höhe der Kosten des Verkehrswertgutachtens richtet sich nach dem JVEG (Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz). Danach wird der Gutachter nach Aufwand bezahlt und erhält pro Stunde 80,- €. So lässt sich natürlich schwer die Höhe der Kosten im Voraus abschätzen. Einen Anhaltspunkt finden Sie jedoch hier in der Tabelle zu § 34 der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Die HOAI gilt für Privatgutachten. Die vom Gericht bestellten Gutachten werden leider in der Regel etwas teurer. Dem Gericht ist es ja gleichgültig. Das Gericht braucht bei der Teilungsversteigerung nicht kostengünstig zu arbeiten – zahlen werden ja andere. 

Wenn Ihnen daran gelegen sein ist, das Verfahren der Teilungsversteigerung zu verzögern, können Sie noch etwas an dem Gutachten herummäkeln. Das führt dazu, dass der Gutachter dann nochmals um Stellungnahme gebeten wird. Auch wird die Gegenseite noch ihre Stellungnahme abgeben. Im Ergebnis kann es Ihnen einige Wochen/Monate bringen.

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5. Versteigerungstermin 

Nach Vorliegen des Gutachtens kann das Gericht den Verkehrswert per Beschluss festsetzen. Danach  ist es frei, den Versteigerungstermin für die Teilungsversteigerung zu bestimmen. Der Termin muss mindestens sechs Wochen (aber nicht länger als sechs Monate) vorher bekannt gemacht werden. Übrigens arbeiten unsere Amtsgerichte in Versteigerungssachen in der Regel recht langsam. Etwa 1 bis 1 ½ Jahre werden Sie von der Antragstellung bis zum Versteigerungstermin der Teilungsversteigerung schon kalkulieren müssen. 

 

5.1 Geringstes Gebot 

Das geringste Gebot in der Teilungsversteigerung ist für das Versteigerungsverfahren naturgemäß sehr wesentlich. Der Rechtspfleger wird das geringste Gebot einige Tage vor dem Termin der Teilungsversteigerung berechnen. Dann kann er nämlich davon ausgehen, dass ihm nunmehr sämtliche zu berücksichtigenden Rechte bekannt sind. Sie sollten sich dann mit dem Rechtspfleger einmal kurzschließen und ihn darum bitten, Ihnen die Höhe des geringsten Gebots mitzuteilen. 

Aber die Höhe des geringsten Gebots ist schon viel früher für Sie sehr wichtig. Sie kann nämlich über Erfolg oder Misserfolg der Teilungsversteigerung entscheiden. Deshalb müssen Sie sich bereits ganz frühzeitig über die Höhe des geringsten Gebots selbst gedanklich klar werden. Das sollten geschehen, noch bevor Sie den Antrag auf Teilungsversteigerung überhaupt stellen

Wie berechnet man also die Höhe des geringsten Gebots in der Teilungsversteigerung?

Was ist das geringste Gebot?

Der Begriff des „geringsten Gebots“ ist im § 44 ZVG definiert. Dabei ist bei dem Verfahren der Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft noch der § 182 ZVG ergänzend zu beachten. Danach umfasst das geringste Gebot die dem Anspruch des Gläubigers (hier: Antragstellers) vorgehenden Rechte. Außerdem die Kosten des Verfahrens sowie ggf. noch einen Ausgleichbetrag bei ungleichmäßiger Belastung der Eigentumsanteile.

Bitte verwechseln Sie den Begriff des "geringsten Gebots" nicht mit der 5/10-Grenze. Also, dass gemäß § 85a ZVG auf Gebote unterhalb von 5/10 des Verkehrswerts im ersten Termin der Zuschlag zu versagen ist. Das "geringste Gebot" hat mit dem Verkehrswert nichts zu tun. Hier geht es rein um die Deckung der dem Recht des Antragstellers vorgehenden Rechte. Das "geringste Gebot" verringert sich deshalb auch nicht etwa im zweiten Termin.

Deckungsgrundsatz: Vorrangige Rechte bleiben bestehen

Das Zwangsversteigerungsrecht geht von dem Deckungsgrundsatz aus. Das ist der Grundsatz, dass ein höherrangiges Recht nicht durch ein nachrangiges Recht beeinträchtigt werden darf. Das muss gelten, was immer auch der Inhaber eines nachrangigen Rechts tut. Deshalb müssen höherrangige Rechte also bestehen bleiben und müssen von dem Erwerber übernommen werden. Diese Rechte belasten das Grundstück also weiter und müssen also irgendwann einmal durch Zahlung abgelöst werden. 

Ausgehend von dieser Systematik betreibt der Antragsteller der Teilungsversteigerung die Versteigerung also immer aus dem allerletzten Rang. Denn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechte belasten ja das Eigentumsrecht des Antragstellers. Damit gehen sie diesem also bei der Teilungsversteigerung   im Range vor. Das bedeutet also, sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechte sind als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot aufzunehmen. Das gilt jedenfalls, soweit sie den Bruchteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten. 

 

5.1.1 Beispiel zur Berechnung des geringsten Gebots: 

Ein Grundstück habe einen Verkehrswert von 100.000,00 € 

Im Grundbuch eingetragen sei eine Grundschuld in Höhe von 50.000,00 €. Die sei mit einer einmaligen Nebenleistung von 10% sowie 18% dinglichen Zinsen versehen. Die Versteigerung sei am 16.01.2017 angeordnet worden, der Versteigerungstermin sei am 16.06.2018. 

Das geringste Gebot besteht aus den zu übernehmenden Rechten sowie aus dem bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots: 

A Bestehen bleibende Rechte:  
  Der Nennbetrag der Grundschuld 50.000,00 €
  Summe zu übernehmender Rechte 50.000,00 €
     
B bar zu zahlender Teil:  
  Laufende Zinsen, 18% von 50.000,00 € vom 01.01.2016 bis 30.06.2018 22.500,00 €
  Die einmalige Nebenleistung 5.000,00 €
  Rückständige Zinsen (sofern bestehend) vom 01.01.2014 bis 31.12.2015 18.000,00 €
  Gerichtskosten 2.200,00 €
  Summe bar zu zahlen 47.700,00 €
     
C Gesamtsumme geringstes Gebot 97..700,00 €

Dazu können eventuell noch öffentliche Lasten wie Grundsteuer, Wasser/Abwasser etc. kommen, sofern hier noch Beträge angemeldet werden sollten. Diese Beträge sind aber üblicherweise gering.

Zinsen und Nebenleistungen:

Die sogenannten „laufenden Zinsen“ (§ 13 ZVG) werden vom letzten Fälligkeitstermin vor der Beschlagnahme des Grundstücks an gerechnet. Die Beschlagnahme des Grundstücks erfolgt mit der Eintragung des Versteigerungsvermerks (Anordnung der Teilungsversteigerung). Das war im Beispielfall am 16.01.2017. Der letzte Fälligkeitstermin war damit der 31.12.2016. Dabei geht der Rechtspfleger davon aus, dass die Zinsen nachschüssig fällig sind. D.h. es waren am 31.12.2016 noch die Zinsen seit 01.01.2016 zu zahlen. Davon abweichen wird er nur, wenn die Gläubigerbanken ihm anderes kundtun. Die Zinsen werden bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin berechnet. 

Rückständige Zinsen (soweit sie denn bestehen) gehen für maximal zwei Jahre dem Recht des Antragstellers vor. Damit fallen sie dann in das geringste Gebot (Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 Ziff. 4 ZVG).

Höhe des geringsten Gebots wichtig

Nach der obigen Rechnung erreicht mithin das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung schon fast den Verkehrswert. Deshalb ist es in diesem Beispiel sehr fraglich, ob sich Bietinteressenten finden werden und damit die Teilungsversteigerung erfolgreich sein kann. Falls nämlich in zwei Terminen keine Gebote abgegeben werden, so wird das Verfahren der Teilungsversteigerung aufgehoben. Dann hat es also außer Kosten nichts bewirkt. 

Falls keine rückständigen Zinsen vorhanden wären, so würde sich das geringste Gebot in diesem Fall auf 79.700,00 € reduzieren. Damit wäre schon eher an einen Erfolg der Versteigerung zu denken (der aber nach wie vor keineswegs sicher ist). Wenn die laufenden Verbindlichkeiten bei der Bank immer bedient wurden, kann man die Bank um eine sogenannte „Minderanmeldung“  bitten. Das bedeutet, die Bank würde dem Gericht den Verzicht auch auf die „laufenden Zinsen“ und ggf. eine einmalige Nebenleistung mitteilen. Dann ermäßigte sich das geringste Gebot nochmals auf 57.200,00 €. Falls die Bank gar nichts tut, wird das Gericht jedoch die laufenden Zinsen in das geringste Gebot hineinrechnen. Die Bank wird normalerweise nur dann aktiv, wenn man sie darum bittet.

Zeitpunkt der Antragstellung kann wichtig sein  

Wäre im obigen Beispiel die Beschlagnahme des Grundstücks nicht im Januar 2017, sondern im Dezember 2016 erfolgt, gilt anderes. Dann erhöhten sich nämlich die laufenden Zinsen also nochmals um den Betrag für ein volles Jahr, also 9.000,00 €. Folglich sollten Sie den Antrag im Januar stellen, wenn Sie ein niedriges geringstes Gebot bei der Teilungsversteigerung erzielen möchten. Das könnte z.B. sein, wenn Sie selbst ersteigern wollen. Dagegen sollten Sie den Antrag im Dezember stellen, wenn Sie ein hohes geringstes Gebot wollen. Das könnte sinnvoll sein, damit ein Dritter das Grundstück nicht zu preiswert erlangen kann. Rückschluss: Wenn der Antrag im Januar gestellt wurde, wird der Antragsteller womöglich selbst ersteigern wollen. Das gilt natürlich nur, falls er diesen Punkt bedacht hat.

Es geht um die Grundschuld, nicht um die Darlehensvaluta

Machen Sie bitte nicht den Fehler, anstelle der im Grundbuch eingetragenen Rechte lediglich den noch valutierenden Teil einzusetzen. Das ist also der Betrag, welcher der Bank rein schuldrechtlich betrachtet noch zusteht. Die schuldrechtliche Betrachtung ist für das Verfahren der Teilungsversteigerung uninteressant. Es geht hier rein um die grundbuchersichtlichen dinglichen Rechte. Selbst wenn die Grundschuld überhaupt nicht mehr valutieren sollte, so ändert das an der obigen Rechnung nichts.  Vielleicht wurde sie schon vor Jahrzehnten bezahlt wurde, lediglich im Grundbuch noch nicht gelöscht. Schauen Sie also zuallererst immer ins Grundbuch! Das ist Ihre Bibel bei der Teilungsversteigerung. 

Nun heißt das natürlich nicht, dass die Bank nun dieses Geld doppelt bekäme. Denn dann wäre die Bank ja ungerechtfertigt bereichert. Die Bank erhält also im Rahmen des Verfahrens der Teilungsversteigerung möglicherweise Zinsen, die ihr längst nicht mehr zustehen. Dieses Geld hat die Bank also dann an die Alteigentümer auszukehren, die es schließlich bereits einmal bezahlt hatten. Außerdem bekommt die Bank in der Person des Erstehers einen neuen Schuldner. Dieser schuldet ihr aufgrund der Übernahme des bestehen bleibenden Rechts nunmehr wieder den Gesamtbetrag der Grundschuld. Auch dieses Geld hat die Bank dann an die Alteigentümer auszukehren, die auch das ja schon einmal bezahlt haben. Denn schuldrechtlich betrachtet steht es der Bank ja gar nicht mehr zu.

Abtretung oder Löschung nicht mehr valutierender Grundschulden

Alternativ kann die Bank diese Grundschuld auch einfach (teilweise) an die Alteigentümer abtreten, die also damit einen direkten (weiteren) Zahlungsanspruch gegen den Ersteher erwerben. Für die Bank ist all das eigentlich nur lästig. Es handelt es sich doch für die Bank nur um durchlaufende Beträge, die zwar Verwaltungsaufwand verursachen, ihr aber nichts einbringen. 

Wenn eine Grundschuld nicht mehr valutieren sollte, so kann man sie natürlich eigentlich auch einfach löschen lassen. Dazu bedarf es aber der Zustimmung aller Beteiligter (Antragsteller, Antragsgegner, Bank). Daran scheitert es jedoch in der Praxis meist wegen der unterschiedlichen Interessenlage der Beteiligten. Der Antragsteller möchte vielleicht löschen lassen, um ein möglichst niedriges geringstes Gebot in der Teilungsversteigerung zu erzielen. Der Antragsgegner ist aber vielleicht gerade im Gegenteil an einem möglichst hohen geringsten Gebot interessiert. Schließlich möchte er das Grundstück nicht zu preiswert weggeben.

Pflicht, der Löschung zuzustimmen?

Entgegen einer von manchen Rechtsanwälten vertretenen Meinung ist übrigens niemand dazu verpflichtet, der Löschung nicht mehr valutierender Grundschulden zuzustimmen. Er kann also auch nicht gerichtlich dazu verpflichtet werden. Dies gilt auch dann, wenn durch die bestehende Grundschuld die Teilungsversteigerung praktisch unmöglich gemacht wird. Das ist auch insoweit verständlich, als bei einer nicht mehr valutierenden Grundschuld diese ja als Eigentümerrecht den Eigentümern zusteht. Und es kann ja niemand dazu gezwungen werden, auf ein ihm zustehendes Recht zu verzichten. Damit würde er ja nur dem anderen die Teilungsversteigerung ermöglichen. (Bitte vergleichen Sie hierzu allerdings das Kapitel 5.1.4).

 

5.1.2 Minderanmeldung

Manchmal tun sich die Banken etwas schwer mit der Abgabe einer Minderanmeldung bei der Teilungsversteigerung. Das liegt dann daran, dass auch Banken im Zweifel mit  dem Verfahren  der Teilungsversteigerung nur selten in Berührung kommen. Von daher sind sie dann etwas unsicher.

Bei den Banken besteht hier mitunter die - unberechtigte - Befürchtung, sie könnten dem anderen Eigentümer  seinen Rückgewährsanspruch zunichte machen. Der Rückgewährsanspruch ist der Teil des Anspruchs an der Grundschuld, der nicht mehr der Bank zusteht. Er steht dann bereits den Eigentümern als Sicherungsgebern, soweit die Grundschuld nicht mehr valutiert. Das zu sichernde Darlehen wurde also bereits teilweise zurückgezahlt. Die Bank hat dann die Sorge, sich schadensersatzpflichtig zu machen. Diese Befürchtung der Bank ist jedoch unberechtigt. Dies, weil gemäß § 1178 Abs.1 BGB der Rückgewährsanspruch sich sowieso nicht auf die Nebenleistungen wie Zinsen erstreckt.

Bank zur Minderanmeldung verpflichtet

Aus unserer Sicht ist die Bank dazu verpflichtet, eine Minderanmeldung bei der Teilungsversteigerung abzugeben. Jedenfalls gilt dies dann, wenn keine rückständigen Zinsen aus dem Darlehensvertrag vorliegen. Hierzu gibt es jedoch unseres Wissens noch keine Rechtsprechung.

Es ist unzutreffend, dass zur Abgabe einer Minderanmeldung bei der Teilungsversteigerung das schriftliche Einverständnis beider Eigentümer notwendig wäre. Vielmehr ist es die Bank, die entscheiden muss, ob Sie eine Minderanmeldung abgeben wolle oder nicht. Die Bank hätte nämlich auch die Konsequenzen zu tragen, falls sie sich – widerrechtlich – entschließen sollte, keine Minderanmeldung zu erklären. Und diese Konsequenzen könnten in Schadensersatzansprüchen ganz erheblichen Ausmaßes bestehen.

Bank sollte an Minderanmeldung interessiert sein

Selbst wenn die laufenden Zinsen bei der Teilungsversteigerung noch zusätzlich mit erlöst werden könnten, so würden der Bank alsdann diese laufenden Zinsen zufließen, auf welche sie gar keinen Anspruch hat, welche sie also postwendend wieder an die Alteigentümer auskehren müsste. Dieser Betrag stünde jedoch den Alteigentümern gemeinschaftlich zu. Dabei der Streit zwischen den Alteigentümern, wem davon wie viel zufließen soll, bereits vorprogrammiert. In diesen Streit würde die Bank dann mit hineingezogen werden. Das kann doch auch ernsthaft nicht die Absicht der Bank sein.

Es dürfte von daher auch im ureigensten Interesse der Bank liegen, bei der Teilungsversteigerung die Minderanmeldung abzugeben. Denn damit erspart sie sich doch damit auch einen erheblichen Verwaltungsaufwand:

Gründe für Abgabe der Minderanmeldung
  •  Mit Abgabe einer Minderanmeldung stellt sich die Bank bei einer Teilungsversteigerung weder auf die eine noch auf die andere Seite.

  • Wenn die Parteien eine Auseinandersetzung anstreben, so sind sie dazu berechtigt. Die Bank ist hingegen nicht dazu berechtigt, die Auseinandersetzung der Parteien zu stören oder zu erschweren. Falls es aufgrund des Unterlassens einer gebotenen Minderanmeldung womöglich dazu käme, dass die angestrebte Teilungsversteigerung deswegen aufgrund eines zu hohen geringsten Gebots erfolglos bliebe, so machte sich die Bank durch das Unterlassen der Minderanmeldung schadensersatzpflichtig.

  • Die Bank ist darüber hinaus nicht dazu berechtigt, Sicherheiten zu verlangen bzw. diese nicht freizugeben, derer sie nicht (mehr) bedarf. Die mit der von den Sicherungsgebern der Bank zu treuen Händen übergebenen Grundschuld verknüpften dinglichen Zinsen sind dazu gedacht, auch den Zinsanspruch der Bank zu sichern. Da der schuldrechtliche Zinsanspruch aber von den Sicherungsgebern jederzeit erfüllt wurde, so bedarf die Bank dieser Sicherheit nicht. Daher hat sie diese freizugeben – dies im Wege der Minderanmeldung bei der Teilungsversteigerung.

  • Die Grundschuld ist der Bank von den Sicherungsgebern im Wege eines Treuhandverhältnisses übergeben worden. Sie hält diese Grundschuld für die Sicherungsgeber lediglich im Rahmen dieses Treuhandverhältnisses. Daher darf sie gemäß Darlehensvertrag von dieser Grundschuld nur dann Gebrauch machen, wenn der Sicherungsfall eingetreten ist. Gleiches gilt für die dinglicheh Zinsen. Bei einer Teilungsversteigerung tritt aber kein Sicherungsfall einl. Wenn die Bank dem Freigabeverlangen der Sicherungsgeber hinsichtlich der dinglichen Zinsen nicht entsprechen sollten, so wäre dies Verhalten treuwidrig.

Literatur zur Minderanmeldung:

Unsere diesbezügliche Auffassung wird übrigens gestützt durch ein hierzu einschlägiges Standardwerk, Johannes Hartenstein: „Bestehenbleibende Grundschulden in der Teilungsversteigerung“.

Löschungsbewilligung ersetzt Minderanmeldung

Falls Ihnen bereits eine Löschungsbewilligung für die betreffende Grundschuld vorliegen sollte, so macht diese die Minderanmeldung bei der Teilungsversteigerung entbehrlich. Bei Vorlage der Löschungsbewilligung beim Versteigerungsgericht wird das Gericht nämlich ebenfalls davon absehen, die laufenden Zinsen bzw. die Nebenleistung in den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots einzustellen.

Durch die Löschungsbewilligung gibt der Gläubiger zu nämlich erkennen, dass er an dieser Grundschuld/Hypothek keinerlei Interesse mehr hat. D.h. also, dass er keinerlei Sicherungsbedarf mehr hat, und zwar weder hinsichtlich des Nominalkapitals noch hinsichtlich der Zinsen. Damit gibt der Gläubiger gleichzeitig zu erkennen, dass er auf alles verzichtet, auf was er verzichten kann. Er verzichtet also auf sämtliche Nebenleistungen. Auf das Nominalkapital kann er als Prozesshandlung im Rahmen des Verfahrens der Teilungsversteigerung nicht verzichten.

Nachweis, dass Löschungsbewilligung Minderanmeldung ersetzt:

Gemäß Stöber Randnotiz 6.3 zu § 45 ZVG genügt zum Nachweis des Erlöschens der Zinsen der Verzicht des Gläubigers gegenüber dem Eigentümer gemäß BGB 1178 Abs. 2 Satz 1.

Und gemäß Gutachten des deutschen Notarinstituts Nr. 117215 vom 25.06.2012  III. 3. a)  ist in der Erteilung einer Löschungsbewilligung regelmäßig zugleich eine Verzichtserklärung im Sinne des § 1175 BGB zu sehen (BGH DNotZ 2010, 841; OLG Hamm MittBayNot 1998, 446; Palandt/Bassenge § 1775 Rn. 3; MünchKommBGB/Eickmann § 1183 Rn. 5; Demharter, § 27 Rn. 8).

Durch die Verzichtserklärung des Gläubigers wird aus der Grundschuld automatisch eine Eigentümergrundschuld. Selbst wenn das im Grundbuch noch nicht vermerkt ist, so wird es dem Versteigerungsgericht durch die Vorlage der Löschungsbewilligung bekannt. Für eine Eigentümergrundschuld fallen jedoch gemäß § 1197 Abs. 2 BGB keine Zinsen an.

Daher ist das Gericht bei Vorlage der Löschungsbewilligung also verpflichtet, die Nebenleistungen nicht in das geringste Gebot einzustellen.

Wir haben jedoch gerade neuerdings festgestellt, dass es durchaus Rechtspfleger gibt, die dies falsch handhaben. Damit stellen sie das geringste Gebot bei der Teilungsversteigerung falsch auf. Wenn dies geschehen sollte, dann wäre es ein berechtigter Grund für eine Zuschlagsbeschwerde oder womöglich einen Amtshaftpflichtanspruch.

 

5.1.3 Bestehen bleibende Grundschulden im geringsten Gebot

Wir haben die Erfahrung gemacht, dass es häufig zu gedanklichen Schwierigkeiten kommt hinsichtlich einer noch bestehenden Grundschuld. Und zwar ist dies dann der Fall, wenn das damit besicherte Darlehen inzwischen vollständig getilgt wurde. Vielfach wird dann die Meinung vertreten, dann spielte die Grundschuld keine Rolle mehr. Das ist aber nicht so. Vielmehr spielt in der Teilungsversteigerung jede bestehende und noch im Grundbuch eingetragene Grundschuld sogar eine sehr wesentliche Rolle. Dasi ist ganz unabhängig davon, ob das zugehörige Darlehen schon getilgt ist oder nicht. 

Deshalb hierzu einige Erläuterungen zum besseren Verständnis:

Unterschied Grundschuld und Darlehensschuld

Es gilt bei der Grundschuld zu unterscheiden. Es gibt nämlich zwei Arten von Schulden. Das ist einmal die schuldrechtliche (persönliche) Schuld. Andererseits gibt es die "dingliche" Schuld in Form der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld. Die schuldrechtliche Schuld entsteht durch den Darlehensvertrag. Mit dem Darlehensvertrag verpflichtet man sich ja zur Rückzahlung des Darlehens. Die dingliche Schuld hingegen schuldet also sozusagen nicht der Darlehensnehmer, sondern das Haus oder Grundstück. 

Wenn man also bei der Bank ein Darlehen aufnimmt über z.B. 100.000,00 €, so gibt man im Rahmen des Darlehensvertrags einmal ein Schuldanerkenntnis ab. Das ist die schuldrechtliche Schuld über diese 100.000 €. Außerdem gibt man der Bank aber als Sicherheit  ein Pfandrecht an dem Grundstück. Das ist die Grundschuld in normalerweise derselben Höhe (das ist die dingliche Schuld). Damit schuldet man der Bank den Betrag also quasi zweimal. Nämlich einmal schuldet man den Darlehensbetrag aus dem Darlehensvertrag. Zum Zweiten aber schuldet man zur Sicherheit den gleichen Betrag in Form der Grundschuld. Natürlich darf die Bank sich aus dieser "doppelten" Schuld nur einmal bezahlt machen.

Rückgewährsrecht

Wenn man nun das Darlehen zurückgezahlt hat, so benötigt die Bank die Grundschuld als Sicherheit nicht mehr. Dann ist sie dazu verpflichtet, diese auf Verlangen zurückzugeben (das geschieht aber nicht automatisch). Man sagt auch dazu, die Grundschuld valutiert nicht mehr, oder ist aufgrund des Rückgewährsanspruchs zum Eigentümerrecht geworden. Das bedeutet, die Grundschuld hört damit also zunächst nicht auf, zu existieren. Es ist vielmehr nur ein Wechsel in der Person des Berechtigten an dieser Grundschuld eingetreten. War es vorher die Bank, sind es nun die Eigentümer selbst.

Wie wird die Rückgewähr der Grundschuld bewirkt?

 Diesen Vorgang kann man auch formal vollziehen auf drei verschiedene Arten:

  1. Die Bank erteilt den Eigentümern eine Löschungsbewilligung. Damit können die Eigentümer dann beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld bewirken. Dann hört die Grundschuld auf, zu existieren.

  2. Die Bank tritt die Grundschuld an die Eigentümer ab. Damit wird die Grundschuld auch formal und nach außen hin erkennbar zu einer Eigentümergrundschuld, steht also den Eigentümern selbst zu. Die Eigentümer müssen dazu allerdings die Abtretung annehmen.

  3. Die Bank verzichtet auf die Grundschuld. Damit wird die Grundschuld dann automatisch auch formal zu einem Eigentümerrecht, also einer Eigentümergrundschuld. Dazu bedarf es nicht der Mitwirkung der Eigentümer.

Wenn man ein Haus freihändig verkauft, so erwartet der Käufer normalerweise ein lastenfreies Grundbuch. Das meint also die Löschung aller noch bestehenden Grundschulden. Dafür sorgt dann der Notar im Rahmen der Abwicklung. Der Käufer bzw. dessen finanzierende Bank zahlt den Kaufpreis auf das Notaranderkonto. Der Notar fragt die Bank des Verkäufers, welche Forderungen noch bestehen und löst diese aus dem Kaufpreis ab. Die Bank des Verkäufers erklärt die Löschungsbewilligung für die alten Grundschulden. Die Bank des Käufers erhält eine neue Grundschuld. Der Verkäufer erhält den restlichen Kaufpreis - nach Abzug der Ablösesumme für seine Bank.

Das Bargebot 

Bei einer Teilungsversteigerung ist das anders. Da erhält der Ersteher (Käufer) kein lastenfreies Grundbuch, sondern übernimmt die bestehenden Belastungen. Im Gegenzug zahlt er entsprechend weniger als Kaufpreis (Bargebot). Das Bargebot entspricht dem Restkaufpreis, den der Verkäufer bei dem freihändigen Verkauf erhielte. Zum Ausgleich für den geringeren Kaufpreis hat der Käufer dann anschließend die bestehenden Belastungen selbst abzulösen bzw. zu bedienen. Also muss er die bestehen gebliebenen Grundschulden nach Abschluss der Teilungsversteigerung noch bezahlen, damit sie gelöscht werden können. Dies auch dann, wenn Berechtigter an der Grundschuld nicht mehr die Bank ist, sondern die Alteigentümer. 

Das kann ja auch gar nicht anders sein; denn der Ersteher weiß im Normalfall gar nicht, wie die Grundschuld valutiert oder wer in welchem Maße daran berechtigt ist - und es geht ihn auch gar nichts an. Die Grundschuld besteht aber - wie aus dem Grundbuch ersichtlich. Und dann muss Sie auch entsprechend bedient werden - egal wem gegenüber. Berechtigter an der Grundschuld muss also nicht immer zwangsläufig eine Bank sein. Das können auch z.B. die Eigentümer selbst sein - oder die Alteigentümer. Eine Grundschuld ist also nicht etwas "Fiktives", wenn das daneben bestehende Darlehen bereits getilgt wurde. Vielmehr ist die Grundschuld unabhängig von dem Darlehen und davon völlig losgelöst eine eigenständige Schuld.

 

5.1.4 Ist ein Eigentümer verpflichtet, nicht mehr valutierende Grundschulden löschen zu lassen? 

Im Grundbuch eingetragene Grundschulden, fallen ja bekanntlich als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot. Jedenfalls dann, wenn diese dem Recht des Antragstellers auf Aufhebung der Gemeinschaft im Rang vorgehen     Dadurch kann das geringste Gebot natürlich so hoch werden, dass es womöglich nahezu den Verkehrswert erreicht oder sogar übersteigt. Dann wird naturgemäß kein Bietinteresse mehr bestehen, die Teilungsversteigerung also erfolglos bleiben – wenn keine Gebote abgegeben werden. Das ist natürlich für den Antragsteller des Verfahrens ärgerlich, hat er doch nun die Kosten vergeblich aufgewandt. 

Wenn nun diese bestehen bleibende Grundschuld nicht mehr valutieren sollte, d.h. das Darlehen bei der Bank schon zurückgezahlt wurde, so dass die Bank also diese Grundschuld zur Sicherung nicht mehr benötigt, so könnte man die Grundschuld natürlich löschen lassen. Die Bank hat vielleicht auch schon – pflichtgemäß – die Löschungsbewilligung erteilt. Für die Löschung sind jedoch neben der Löschungsbewilligung der Bank die Zustimmungen sämtlicher Eigentümer erforderlich. Der Antragsgegner, der ja die Versteigerung wohl gar nicht will, wird der Löschung aber vermutlich nicht zustimmen wollen. Er wird im Gegenteil froh sein, wenn die Versteigerung erfolglos bleibt,

Muss der Miteigentümer der Löschung der Grundschuld zustimmen? 

Ohne die Zustimmung aller Eigentümer ist die Löschung aber nicht möglich. In einem solchen Fall könnte der Antragsteller der Teilungsversteigerung geneigt sein, dem Antragsgegner rechtsmissbräuchliches Verhalten zu unterstellen. Oftmals meint dann der Antragssteller, der Antragsgegner wäre dazu verpflichtet, der Löschung zuzustimmen. Und er glaubt, und man könnte ihn mittels einer Klage dazu zwingen. Diese Ansicht wird sogar oftmals von Rechtsanwälten vertreten. Diese Ansicht ist jedoch falsch. 

Niemand kann dazu gezwungen werden, der Löschung einer nicht mehr valutierenden Grundschuld zuzustimmen!

Warum keine Pflicht zur Zustimmung?

 Dies deswegen nicht, da 

  1. die Grundschuld zu einem Eigentümerrecht geworden ist, also nunmehr den Eigentümern selbst zusteht. Jedenfalls, nachdem sie nicht mehr valutiert, also nicht mehr der Bank zusteht. Mithin steht diese Grundschuld also auch dem Antragsgegner teilweise zu. Die Grundschuld ist also für den Antragsgegner ein ihm zustehendes – geldwertes – Recht. Und aus welchem Grund heraus sollte der Antragsgegner dazu gezwungen werden, auf dieses geldwerte Recht zu verzichten. Und das nur, um damit dem Antragsteller einen Vorteil zu verschaffen? Das ist sein Eigentum – vom Grundgesetz geschützt!

  1. der Antragsteller selbst bei Bestellung dieser Grundschuld mitgewirkt hat – anders hätte die Grundschuld nicht eingetragen werden können. Damit hat er also damals sein Eigentümerrecht selbst belastet, hat sein eigenes Recht also eingeschränkt. Das jetzt auftretende Problem der nicht erfolgreichen Teilungsversteigerung hat der Antragsteller also selbst mit verursacht. Dies, indem er sich damals bei Bestellung der Grundschuld seine eigenen Rechte selbst beschnitten hat. Wieso soll jetzt der Antragsgegner dafür zuständig sein, für ihn die „Kastanien aus dem Feuer zu holen“? Wieso soll er ihm dabei helfen, die selbstverschuldete Malaise wieder auszubügeln?
  2. die Teilungsversteigerung zwar eine Zwangsversteigerung ist, die also auch gegen den Willen des Antragsgegners stattfindet. Der Antragsgegner ist also verpflichtet, diese zu dulden. "Dulden" heißt aber nun lediglich, es passiv über sich ergehen lassen zu müssen. "Dulden" heißt hingegen nicht, dass der Antragsgegner noch aktiv Maßnahmen ergreifen müsse, um der von ihm gar nicht gewollten Versteigerung auch noch zum Erfolg zu verhelfen.

Hierzu müssen wir allerdings einschränkend sagen, dass die obigen Darlegungen unsere Meinung zu diesem Sachverhalt darstellen. Diese ist also nicht völlig unstrittig.

Gerichte urteilen hierzu unterschiedlich

Die Gerichte urteilen in dieser Frage nämlich durchaus unterschiedlich. So hat das Landgericht Stuttgart am 27.10.2006 (Az. 27 O 356/06) gegenteilig entschieden. Nämlich dass der Antragsgegner zur Löschung der Grundschuld verpflichtet wäre, weil ansonsten die Teilungsversteigerung unmöglich gemacht würde. Das Oberlandesgericht Schleswig hat sich am 20.12.2011 (Az. 14 UF 131/11) auf den gleichen Standpunkt gestellt. Allerdings hat es im Wesentlichen aus dem Stuttgarter Urteil abgeschrieben. Dasselbe hat das Amtsgericht Aachen getan am 09.01.2014 (Az. 223 F 346/12).

Unsere Meinung stützen hingegen das Familiengericht Schwerin mit Beschluss vom 27.09.2013 (Az. 20 F 366/12) sowie das Oberlandesgericht Rostock mit Beschluss vom 11.03.2014 (Az. 10 UF 252/13). Ebenso sind wir der Ansicht, das Urteil des BGH vom 19.03.2010 (AZ. V ZR 52/09) stütze unsere Auffassung, indem es unter II. 2. b) ausführt, der Eigentümer jedes von mehreren für eine Gesamtgrundschuld haftenden Grundstücken könne die Löschung der Gesamtgrundschuld auf seinem Grundstück verlangen, "wenn alle anderen zustimmen". Daraus meinen wir im Umkehrschluss folgern zu dürfen, dass die Löschung eben nicht verlangt werden könne, wenn nicht alle anderen zustimmen. Hierzu ist das Brandenburgische Oberlandesgericht mit seinem Beschluss vom 21.01.2014 (Az. 5 W 8/14) jedoch der Ansicht, das vorgenannte BGH-Urteil betreffe einen anderen Sachverhalt, nämlich den Löschungsanspruch gegenüber dem Grundschuldgläubiger.

Also keine Rechtssicherheit

Die Meinungen hierzu sind also durchaus sehr geteilt. Nach alledem bleiben wir zwar bei unserer Auffassung. Wir können aber naturgemäß leider keine Garantie dafür übernehmen, dass man im Zweifel mit dieser bei Gericht auch durchdringen würde.

Geringstes Gebot reduzieren trotz fehlender Löschungsbewilligung der Gegenseite - wir helfen Ihnen:

Falls Sie allerdings vor dem Problem stehen, dass Ihre Teilungsversteigerung wegen zu hoher Grundschulden aussichtslos erscheint, und der/die andere(n) Miteigentümer einer Löschung nicht zustimmen wollen, so haben wir eine frohe Kunde für Sie: Wir können Ihnen dazu verhelfen, das geringste Gebot in der Teilungsversteigerung trotzdem so weit zu drücken, dass Ihre Teilungsversteigerung erfolgreich ablaufen kann. Bitte wenden Sie sich in diesem Fall an uns (So erreichen Sie uns).

 

5.1.5 Nießbrauch, Wohnrecht 

Außer mit Grundschulden kann das Grundstück natürlich auch mit einem Nießbrauchsrecht oder einem Wohnrecht belastet sein. Dabei wären diese Rechte in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. 

Bei einem Nießbrauchsrecht sind drei Fälle zu unterscheiden:

1. Nießbrauchsrecht auf gesamtem Grundstück

Das Nießbrauchsrecht lastet auf dem gesamten Grundstück: Dann wird das Nießbrauchsrecht als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot fallen. Das Nießbrauchsrecht hindert die Teilungsversteigerung nicht. Es bedarf nicht der Zustimmung des Nießbrauchers zur Teilungsversteigerung. Der Nießbrauch ist ja von der Teilungsversteigerung auch gar nicht betroffen. Durch die Teilungsversteigerung kann zwar ein Wechsel in der Person des Eigentümers eintreten. Der Nießbraucher bleibt aber derselbe, d.h. der Nießbrauch bleibt unberührt bestehen. Dann wird natürlich das Interesse an dem Grundstück sich sehr in Grenzen halten. Denn wer wird ein Grundstück erwerben wollen, welches er nicht nutzen kann?

 

2. Nießbrauchsrecht nur auf Anteil des Antragstellers

 

Das Nießbrauchsrecht lastet nur auf dem Anteil des Antragstellers: Dann benötigt der Antragsteller für die Teilungsversteigerung die Zustimmung des Nießbrauchers. Das Nießbrauchsrecht bleibt in der Teilungsversteigerung nicht bestehen, es fällt also nicht als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot. Stattdessen setzt sich der Nießbrauch nach erfolgter Teilungsversteigerung an dem auf den Anteil des Antragstellers entfallenden Erlösanteil fort. Das bedeutet, der Antragsteller erhält keinen Erlös, diesen erhält zur Gänze der Nießbraucher. Da es sich bei dem Erlös um Geld handelt, so darf der Nießbraucher diesen Erlös sogar verbrauchen. Geld ist ja eine verbrauchbare Sache. Für Bietinteressenten bei der Teilungsversteigerung ist der Nießbrauch belanglos. Er wird ja im Grundbuch gelöscht, sie erwerben also ein Grundstück, welches nicht mehr mit dem Nießbrauch belastet ist.

 

3. Nießbrauchsrecht nur auf Anteil des Antragsgegners

 

Das Nießbrauchsrecht lastet nur auf dem Anteil des Antragsgegners: Dann benötigt der Antragsteller für die Teilungsversteigerung keine Zustimmung des Nießbrauchers. Das Nießbrauchsrecht bleibt auch nicht bestehen, d.h. der Ersteher erwirbt ein lastenfreies Grundstück (jedenfalls hinsichtlich des Nießbrauchs). Der Nießbrauch setzt sich in diesem Fall allerdings nicht an dem Erlös fort. Stattdessen wird aus dem Erlösanteil des Antragsgegners bei der Teilungsversteigerung ein Kapitalstock gebildet. Aus diesem Kapital (und den daraus erwirtschafteten Zinsen) soll der Nießbraucher eine laufende Geldrente erhalten. Diese Geldrente entspricht von ihrem Wert her dem Wert des Nießbrauchs.

 

Die Höhe des Kapitalstocks wird dabei errechnet aus der jährlich zu erzielenden Miete aus dem Grundstück. Die Jahresmiete wird multipliziert mit der statistischen Restlebenserwartung (maximal jedoch 25 Jahre) des Nießbrauchers. Wenn der auf den Anteil des Antragsgegners entfallende Erlös der Teilungsversteigerung nicht dazu ausreicht, einen Kapitalstock in dieser Höhe zu bilden, so bleibt der Kapitalstock auf den Erlös beschränkt. (Der Nießbrauch kann nicht mehr wert sein als das Grundstück selbst). Wenn beim Tode des Nießbrauchers der Kapitalstock noch nicht aufgezehrt ist, so fällt das restliche Kapital dem Antragsgegner zu. Wenn das Kapital zu Lebzeiten des Nießbrauchers verbraucht ist, so erhält der Nießbraucher fortan keine weitere Rente mehr.

Ein Wohnrecht ist analog zu einem Nießbrauchsrecht zu behandeln.

Wenn Sie hierzu Fragen haben oder Rat und Hilfe wünschen, dann nehmen Sie doch einfach mit uns Kontakt auf. So erreichen Sie uns

 

6. Verfahren im Versteigerungstermin 

Der Versteigerungstermin bei der Teilungsversteigerung gliedert sich in die Abschnitte „Bekanntmachungsteil“, „Bietstunde“ und „Verhandlung über den Zuschlag

 

6.1 Bekanntmachungsteil 

Im Bekanntmachungsteil wird der Rechtspfleger zunächst alle wesentlichen das Grundstück und das Verfahren betreffende Tatsachen (Grundbuchstand, Verkehrswert, Gläubiger, Ansprüche, Anmeldungen, geringstes Gebot, Sicherheit, Mieter/Pächter) verlesen bzw. erläutern. Sie können hier auch fragen, wenn Sie etwas nicht verstanden haben. 

Besser ist es aber, wenn Sie sich im Vorfeld der Teilungsversteigerung über all diese Tatsachen bereits gründlich informiert haben. Der Rechtspfleger wird nämlich unter Umständen seinen Text so schnell „herunterrattern“, dass Sie gedanklich kaum werden folgen können. 

Dann wird der Rechtspfleger auf die bevorstehende Ausschließung weiterer Anmeldungen hinweisen und schließlich zur Abgabe von Geboten auffordern. 

 

6.2 Bietstunde 

Die Bietstunde beginnt mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Nachdem sie früher tatsächlich eine Stunde betrug, sind es neuerdings nur noch 30 Minuten. Die Bietstunde dauert übrigens mindestens 30 Minuten (nicht etwa höchstens). Die Bietstunde wird solange fortgesetzt, bis keine höheren Gebote mehr abgegeben werden. Zum Abschluss der Bietstunde wird das Meistgebot festgestellt. 

Wenn Sie Gebote abgeben wollen, so müssen Sie dazu wissen, dass immer der Betrag des Bargebots genannt wird. Das Bargebot ist das, was sie letztlich dann auch an das Gericht zu zahlen haben werden. Wirtschaftlich betrachtet müssen Sie jedoch immer den Betrag der bestehen bleibenden Rechte gedanklich addieren, denn auch diese werden Sie ja irgendwann einmal bezahlen müssen (wenn auch nicht an das Gericht und wenn auch vielleicht nicht gleich). Es gibt keinen festgelegten Betrag, um welches Ihr Gebot höher sein muss als das vorhergehende. Im Prinzip reicht also 1 Cent. Sie sollten sich als Bieter vorher eine Taktik überlegt haben, von der Sie dann nicht etwa in der Hitze des Gefechts abweichen. Zur Verwirrung eventueller Bietkonkurrenten empfiehlt es sich, kein klar nachvollziehbares Schema zu verwenden und möglichst „krumme“ Beträge zu bieten. 

 

6.2.1 Sicherheitsleistung 

Auf Verlangen eines Beteiligten (Alteigentümer, Bank) müssen Sie bei der Teilungsversteigerung Sicherheit für Ihre Gebote leisten (§67 ZVG). Sie müssen also davon ausgehen, eine Sicherheit leisten zu müssen. Die Höhe der Sicherheit beträgt 10 % des festgesetzten Verkehrswerts. Falls das Bargebot geringer ist als die Sicherheit, so ist der überschießende Betrag Ihnen zurückzuzahlen. Unter Umständen können Sie (und nur Sie) es jedoch vermeiden, eine Sicherheit leisten zu müssen, siehe dazu Tipps und Tricks.

Art der Sicherheitsleistung

Die Sicherheit kann geleistet werden durch

  1. Verrechnungsscheck von einer Bank ausgestellt frühestens am dritten Werktag vor der Versteigerung
  2. Bürgschaft einer Bank
  3. Überweisung auf Konto der Gerichtskasse (Eingang vor Termin)

Die früher übliche Barzahlung ist nicht mehr möglich.

Falls Sie den Zuschlag nicht bekommen, so erhalten Sie Ihre Sicherheitsleistung sofort zurück. Wenn Sie den Zuschlag bekommen, so wird die Sicherheitsleistung auf das von Ihnen zu zahlende Bargebot angerechnet.

Falls Sie von einem Bieter Sicherheit verlangen möchten, so ist das nur während der Bietstunde und nur jeweils unmittelbar nach Abgabe des Gebots dieses Bieters möglich. Nachdem der Bieter dann Sicherheit geleistet hat, so gilt diese Sicherheit natürlich auch für alle weiteren Gebote dieses Bieters, d.h. Sie brauchen nicht bei jedem neuen Gebot desselben Bieters wieder die Sicherheit zu verlangen.

 

6.3 Verhandlung über den Zuschlag 

Nachdem mit dem Abschluss der Bietstunde das Meistgebot festgestellt wurde, folgt die „Verhandlung über den Zuschlag“. Der Meistbietende hat im Prinzip (unter bestimmten Beschränkungen) einen Anspruch darauf, den Zuschlag zu erhalten (§ 81 ZVG). 

Der Meistbietende kann jedoch auch in „verdeckter Vollmacht“ geboten haben. In diesem Fall legt er die Vollmacht erst nach Abgabe und Feststellung des Meistgebots offen. Dann wird der Zuschlag nicht dem Meistbietenden, sondern dem Vollmachtgeber erteilt. Dieses Vorgehen könnte sich empfehlen, falls davon auszugehen ist, dass der Vollmachtgeber dem Antragsteller als Erwerber nicht genehm wäre. (Allerdings fällt dann die Grunderwerbsteuer zweimal an, bei dem Meistbietenden und bei dem Vollmachtgeber). 

Durch den Zuschlag (der auch in einem besonderen Verkündungstermin erteilt werden kann) wird der Ersteher unmittelbar Eigentümer des Grundstücks, und zwar noch bevor er sein Gebot überhaupt bezahlt hat und bevor der entsprechende Eintrag im Grundbuch erfolgt ist. Die Grundbucheintragung wird erst vorgenommen, nachdem die „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ des Finanzamts vorliegt, sprich nachdem die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde. 

 

6.3.1 Die 5/10 – Grenze 

Der Zuschlag ist jedoch von Amts wegen zu versagen (§85 a ZVG), falls das Meistgebot die Hälfte (5/10) des Verkehrswerts nicht erreicht. (Unsere Anwälte können unter bestimmten Voraussetzungen für Sie erreichen, dass Sie – und nur Sie, niemand anderes – den Zuschlag auch im ersten Termin bereits für ein Gebot unterhalb der 5/10-Grenze erhalten können. Sehen Sie hierzu bitte „Tipps und Tricks“).

Die 5/10-Grenze gilt jedoch nur im ersten Termin, nicht im Wiederholungstermin, falls der Zuschlag nämlich bereits einmal wegen Nichterreichens der 5/10-Grenze oder der 7/10-Grenze nicht erteilt wurde. 

Bei Versagung des Zuschlags wegen Nichterreichens der 5/10-Grenze ist ein Wiederholungstermin für die Teilungsversteigerung anzuberaumen, in dem dann diese Grenze (und auch die 7/10-Grenze) fallen.

Im Wiederholungstermin

In dem Wiederholungstermin kann dann also auch auf Gebote unterhalb der 5/10-Grenze der Zuschlag erteilt werden. Hier kann der Antragsgegner (der ja hier die Rolle des Schuldners einnimmt) allenfalls noch in besonders krassen Fällen Vollstreckungsschutz gemäß § 765 a ZPO beantragen, um so der Verschleuderung des Grundstücks entgegen zu wirken. Dieses Recht wird aber erst bei etwa 30% des Verkehrswerts (die Gerichte setzen diese Grenze durchaus unterschiedlich an) zum Tragen kommen. Der Antragsteller hat dies Recht nicht, da er ja auch alternativ die Einstellung des Verfahrens bewirken könnte, um so den gleichen Effekt zu erzielen.

Bitte verwechseln Sie die 5/10 - Grenze nicht mit dem "geringsten Gebot" (siehe dort). Bei dem "geringsten Gebot" geht es rein um die Deckung der dem Recht des Antragstellers vorgehenden Rechte. Das "geringste Gebot" kann niedriger oder auch höher als die 5/10 - Grenze liegen. Das "geringste Gebot" ist auch im zweiten Termin zu beachten. 

 

6.3.2 Die 7/10 – Grenze 

Falls das Meistgebot zwar die 5/10-Grenze erreicht, jedoch nicht die Grenze von 7/10 des Verkehrswerts, so kann ein Berechtigter, dessen Recht durch den Zuschlag zu diesem Gebot beeinträchtigt würde, die Versagung des Zuschlags bei der Teilungsversteigerung beantragen (§ 74 a ZVG). Dies geschieht also nicht von Amts wegen, sondern nur auf Antrag eines Berechtigten. Dieser Antrag ist auch nur im ersten Termin und nicht im Wiederholungstermin zulässig. 

Die Alteigentümer werden bei der Teilungsversteigerung normalerweise nicht als Berechtigte für diese Antragstellung angesehen. Hier gibt es jedoch eine Möglichkeit, dennoch dieses Recht zu erwerben (siehe Tipps und Tricks). 

Bei Versagung des Zuschlags wegen Nichterreichens der 7/10-Grenze ist ebenso ein Wiederholungstermin anzuberaumen, in welchem dann beide Grenzen fallen. 

Wenn Sie hierzu Fragen haben oder Rat und Hilfe wünschen, dann nehmen Sie doch einfach mit uns Kontakt auf: So erreichen Sie uns

 

7. Verteilungstermin (Teilungsplan) 

Nach dem erteilten Zuschlag und nach dem Versteigerungstermin findet der Verteilungstermin statt (in der Praxis ca. acht bis zwölf Wochen nach dem Versteigerungstermin). Zu dem Verteilungstermin wird von dem Gericht üblicherweise ein Teilungsplan aufgestellt, in dem die von den Beteiligten angemeldeten Ansprüche aufgenommen sind. 

Bis zum Verteilungstermin soll der Ersteher sein Gebot (Bargebot) bezahlt haben. 

Als erstes entnimmt das Gericht der zur Verteilung zur Verfügung stehenden Masse die Kosten des Verfahrens der Teilungsversteigerung (das Gericht macht sich immer zuerst selbst bezahlt). 

Dann werden die nach den Versteigerungsbedingen erlöschenden und durch Zahlung zu deckenden Rechte bezahlt.

Zuteilung des Übererlöses

Der dann verbleibende „Übererlös“ wird an die Alteigentümer ausgekehrt – jedoch nur dann, wenn die Alteigentümer sich darüber einig sind, wer von diesem Übererlös wie viel bekommen soll. Diese Einigkeit besteht jedoch in der Praxis kaum jemals, weil meist einer oder mehrere der Alteigentümer der Meinung sind, ihnen gebühre zunächst ein Ersatz irgendwelcher Auslagen für das Grundstück oder sie hätten aus anderen Gründen ein Zurückbehaltungsrecht, welches jedoch von den anderen Alteigentümern bestritten wird. In diesem Fall – also wenn dem Gericht keine gleichlautende Weisung der Alteigentümer zur Auskehrung des Erlöses vorliegt, wird das Versteigerungsgericht sich in diesen Streit nicht einmischen, sondern den Betrag schlicht hinterlegen (zinslos – den Gewinn macht also dabei die Staatskasse).

 Das Versteigerungsgericht wird also nicht etwa den Übererlös nach dem Verhältnis der ehemaligen Miteigentumsanteile auszahlen. Die Alteigentümer werden sich dann also vor einem anderen Gericht um die Verteilung des Erlöses der Teilungsversteigerung streiten müssen – was natürlich Jahre dauern kann. Deshalb kann es sinnvoll sein, Sie hätten durch geeignete Maßnahmen im Vorfeld der Versteigerung bereits dafür gesorgt, dass Sie (und nur Sie – nicht die anderen) Ihren Anteil vorab ausgezahlt erhalten – siehe Tipps und Tricks

Gebot nicht bezahlt?

Sollte der Ersteher jedoch sein Gebot bis zum Verteilungstermin nicht bezahlt haben, so kommt es noch schlimmer: Das Gericht wird nämlich in diesem Fall die Alteigentümer schlicht im Regen stehen lassen, d.h. es wird den Anspruch auf Zahlung des Gebots (den ja das Gericht gegenüber dem Ersteher hat) schlicht auf die Alteigentümer übertragen, will heißen, die Alteigentümer dürfen dann selbst hinter ihrem Geld hinterherlaufen.

Für das Gericht ist die Angelegenheit damit nämlich erledigt. Es wird den Alteigentümern dann lediglich noch eine Sicherungshypothek eintragen, aus der heraus die Alteigentümer dann gegen den Ersteher die Zwangsversteigerung betreiben können, um an ihr Geld zu kommen – sofern sie sich denn einig sind. Die Sicherungshypothek kann naturgemäß nur an rangbereiter Stelle eingetragen werden, d.h. die bestehen bleibenden Rechte gehen natürlich wieder vor – die Sicherungshypothek hat also den allerletzten Rang. Für den Fall, dass der Ersteher sein Gebot nicht bezahlen sollte, können Sie jedoch Vorkehrungen treffen – siehe Tipps und Tricks

 

7.1 Ein Beispiel, wie die Verteilung in der Praxis aussehen könnte: 

Ein Einfamilienhaus, Verkehrswert 200.000,00 €, sei im Rahmen einer Teilungsversteigerung versteigert worden. Es bestand noch eine Grundschuld von 100.000,00 €, lastend auf dem gesamten Grundstück. Diese valutierte noch mit 60.000,00 €. Das Haus stand im Eigentum von zwei Partnern in Bruchteilsgemeinschaft.

Das geringste Gebot in der Teilungsversteigerung habe 144.000,00 € betragen, nämlich die Grundschuld über 100.000,00 € als bestehen bleibendes - also vom Ersteher zu übernehmendes - Recht sowie der bar zu zahlende Teil des geringsten Gebots der Teilungsversteigerung in Höhe von 44.000,00 €, wobei 4.000,00 € die Gerichts- und Gutachterkosten waren und 40.000,00 € die laufenden Zinsen auf die Grundschuld.

Der Zuschlag sei in der Teilungsversteigerung zu einem Bargebot von 64.000,00 € erteilt worden. (Es wird immer nur das „Bargebot“ als Gebotsbetrag genannt. Das Bargebot ist der Teil des Gebots, der an das Gericht gezahlt werden muss. Wirtschaftlich betrachtet muss man natürlich die Übernahme der Grundschuld in Höhe von 100.000,00 € hinzurechnen, da man diese Grundschuld ja auch wird bezahlen müssen, wenn auch nicht an das Gericht, so doch an den Gläubiger der Grundschuld). 

Der Ersteher habe bis zum Verteilungstermin das Bargebot in Höhe von 64.000,00 € an das Gericht gezahlt.

Vornahme der Verteilung, Beispiel 1:

Die Verteilung könnte in diesem Fall wie folgt vorgenommen werden: 

Das Gericht entnimmt aus dem Bargebot die Gerichtskosten in Höhe von                                    4.000,00 €

Das Gericht zahlt an die Gläubigerbank die laufenden Zinsen                                                        40.000,00 €

Verbleiben als Übererlös                                                                                                                         20.000,00 €

Dieser Übererlös könnte an die beiden Alteigentümer je zur Hälfte

ausgezahlt werden, also bekäme jeder vom Gericht                                                                         10.000,00 €

(Nur bei beiderseitigem Einverständnis, sonst würde der Übererlös

zur Gänze hinterlegt)

 

Die Bank hat vom Gericht die laufenden Zinsen erhalten in Höhe von                                          40.000,00 €

Diese standen der Bank aber schuldrechtlich gesehen gar nicht zu. Jedenfalls

dann nicht, wenn die Bank die vertraglich vereinbarten Zinsen schon alle

bekommen hat. Daher kehrt die Bank diese zu Unrecht erhaltenen Zinsen

wieder an die Alteigentümer aus, je zur Hälfte. Also erhält jeder der Alteigentümer

von der Bank weitere                                                                                                                                20.000,00 € 

Jeder Eigentümer erhält also im Beispiel 1:

Außerdem hat die Bank in der Person des Erstehers einen neuen Schuldner erhalten, der ihr – von der dinglichen Sicherheit her betrachtet – wieder 100.000,00 € schuldet. Nun hat die Bank ja aber schuldrechtlich betrachtet nur noch 60.000,00 € zu beanspruchen, ist hinsichtlich der 40.000,00 €, welche die Alteigentümer ja schon abgetragen hatten, übersichert. Insoweit hat die Bank diese Differenz von 40.000,00 € an die Alteigentümer zurückzugewähren. Das könnte z.B. geschehen, indem die Bank zwei Teilbeträge von jeweils 20.000,00 € aus der Grundschuld an die Alteigentümer zu gleichen Teilen abtritt – mit der Folge, dass der Ersteher diese jeweils 20.000,00 € nunmehr nicht mehr der Bank schuldet, sondern den Alteigentümern und er sie diesen bezahlen muss. 

Jeder der Alteigentümer erhielte also in diesem Beispiel:

Aus dem Übererlös vom Gericht                                                                                                            10.000,00 €

Von der Bank die Rückzahlung der zuviel erhaltenen laufenden Zinsen                                       20.000,00 €

Von dem Ersteher als Zahlung auf die rückgewährte Grundschuld                                               20.000,00 €

In Summe also                                                                                                                                          50.000,00 € 

Wie es ja auch richtig ist: Der Ersteher hat – wirtschaftlich betrachtet – 164.000,00 € geleistet. Davon ab 4.000,00 € an Gerichtskosten, verbleiben 160.000,00 €. Davon ab 60.000,00 €, die der Ersteher noch an die Bank zahlen muss, verbleiben 100.000,00 €, also für jeden 50.000,00 €.

Vornahme der Verteilung im Beispiel 2 (mit Minderanmeldung):

Hätte in diesem Beispiel die Bank z.B. auf Bitte der Alteigentümer hin eine sogenannte „Minderanmeldung“  im Rahmen der Teilungsversteigerung erklärt, also dem Gericht gegenüber den Verzicht auf die laufenden Zinsen bekundet, so hätten sich die Verhältnisse etwas anders dargestellt:

Das geringste Gebot in der Teilungsversteigerung  hätte 104.000,00 € betragen, nämlich 100.000,00 als Übernahme des bestehen bleibenden Rechts sowie 4.000,00 € als bar zu zahlender Teil des geringsten Gebots, nämlich die Gerichtskosten. 

Der Zuschlag sei wieder zu einem Bargebot von 64.000,00 € erteilt worden. Der Ersteher habe dieses an das Gericht bezahlt.

Das Gericht würde in diesem Fall z.B. verteilen:

Entnahme der Gerichtskosten                                                                                                                  4.000,00 €

Auskehren des Übererlöses an die Alteigentümer                                                                             60.000,00 €

 

Die Alteigentümer würden in diesem Fall jeweils bekommen:

Aus dem Übererlös vom Gericht                                                                                                            30.000,00 €

Von dem Ersteher als Zahlung auf die rückgewährte Grundschuld                                               20.000,00 €

In Summe also                                                                                                                                           50.000,00 €

Die Alteigentümer bekommen also in dem zweiten Beispiel genau so viel wie im ersten Fall. Der Unterschied ist hier nur die Höhe des Übererlöses. Der Übererlös ist der Betrag, der im Zweifel vom Gericht hinterlegt werden könnte, wenn die Alteigentümer sich über dessen Verteilung nicht einig werden. Der Streit entzündet sich in der Regel über die Verteilung des Übererlöses.

Wenn Sie Ihren Anteil an dem Übererlös aus dem Streit heraushalten möchten:

siehe Tipps und Tricks

Wenn Sie hierzu Fragen haben oder Rat und Hilfe wünschen, dann nehmen Sie doch einfach mit uns Kontakt auf: So erreichen Sie uns

 

8. Kosten des Verfahrens 

Der Antragsteller muss hier zunächst in die Vorleistung gehen, indem er im Wege des Kostenvorschusses die zu erwartenden Kosten des Verfahrens der Teilungsversteigerung an die Gerichtskasse einzahlt. Nach Abschluss der Teilungsversteigerung werden dann die Kosten des Verfahrens aus dem Erlös entnommen und der Kostenvorschuss wird dem Antragsteller erstattet. Durch die Entnahme aus dem Erlös schmälert sich also der für alle Miteigentümer zur Verfügung stehende Erlös der Teilungsversteigerung. Dadurch zahlen also de facto alle Alteigentümer die Kosten im Verhältnis ihrer Anteile. Lediglich wenn die Teilungsversteigerung nicht erfolgreich abläuft oder aufgehoben wird, bleibt der Antragsteller auf den Kosten sitzen, da er dann seinen Kostenvorschuss nicht zurück erhält. 

Die Kosten setzen sich zusammen aus den Gerichtskosten und den Kosten des Verkehrswertgutachtens.

Gerichtskosten:

Die Gerichtskosten lassen sich recht gut vorher abschätzen bzw. bestimmen, nämlich durch einen Blick in das GKG (Gerichtskostengesetz). Dort finden Sie im § 34 GKG bzw. in der Anlage 2 dazu (die Anlage 2 finden Sie ganz am Ende des Inhaltsverzeichnisses zum Gerichtskostengesetz) die Höhe einer vollen Gebühr in Abhängigkeit vom Verkehrswert (den Sie ggf. zunächst selbst schätzen müssen). In der Anlage 1 finden Sie dann die Gebührenziffern 2211, 2213 und 2215 mit je 0,5 Gebührensätzen, insgesamt also 1,5 volle Gebühren. Die Gebühr 2214 für den Zuschlag ist von dem Ersteher zu tragen. Daneben fallen noch Schreibauslagen, Zustellungsgebühren sowie Kosten der Veröffentlichung (Annoncen in Zeitungen) an gemäß der Kostenziffern 9000, 9002 und 9004 des Kostenverzeichnisses (Anlage 1 zum Gerichtskostengesetz). Danach werden z.B. bei einem Verkehrswert von 200.000,00 € die Gerichtsgebühren 2.619,00 € betragen. Zuzüglich der Kosten der Veröffentlichungen etc. können das also ca. 3.000,00 bis 3.500,00 € sein.

Kosten des Verkehrswertgutachtens:

Die Kosten des Verkehrswertgutachtens können Sie leider weniger gut im Voraus abschätzen, da dieses nach Aufwand abgerechnet wird mit 85,00 € pro Stunde – JVEG (Justizvergütungs- und –entschädigungsgesetz). Einen Anhaltspunkt liefert Ihnen jedoch ein Blick  in die Tabelle zu § 34 der  HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Danach sollten bei einem Verkehrswert von z.B. 200.000,00 € die Gutachtenkosten zwischen 860,00 € und 1.432,00 € liegen, wobei hierzu noch Schreibkosten, Fahrtkosten, Kosten der Fotos sowie die Mehrwertsteuer kommen, so dass man im Endeffekt mit Kosten von ca. 2.000,00 € kalkulieren muss. Leider sind die Gerichtsgutachten meist teurer.

Anwaltskosten:

Falls Sie einen Anwalt beauftragen wollen – was wir nicht empfehlen, weil Anwälte meist erheblich weniger von Teilungsversteigerungen verstehen als Sie selbst, wenn Sie sich lediglich etwas mit der Sache befassen (sehen Sie bitte hierzu auch unsere Anwaltsseite)  – so kommen natürlich noch die nicht unerheblichen Anwaltskosten dazu. Diese können Sie aus dem RVG (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) entnehmen. Ein Anwalt würde, sofern er von Beginn an tätig ist, im Zweifel gern die folgenden Gebühren abrechnen wollen (Gebühren aus dem Gebührenverzeichnis der Anlage 1 zu § 2 RVG):

 

Gebührensätze des Anwalts:

 

Nr. 2300, Geschäftsgebühr, Gebührensatz 1,3
Nr. 2101, Prüfung der Erfolgsaussicht eines Rechtsmittels 1,3
Nr. 1000, Einigungsgebühr (soweit eine Einigung erzielt wird) 1,5
Nr. 3311, Verfahrensgebühr Versteigerungsverfahren 0,4
Nummer 3311, Gebühr Verteilungsverfahren 0,4
Nr. 3311, Gebühr einstweilige Einstellung (soweit beantragt) 0,4
Nr. 3312, Terminsgebühr Versteigerungstermin 0,4
Summe Gebührensätze also bis zu 5,7

                                                                      

Bei einem Verkehrswert von z.B. 200.000,00 € würde der Gegenstandswert für einen hälftig Beteiligten also 100.000,00 € betragen, eine einfache Gebühr dann nach Anlage 2 zu § 13 Abs. 1 RVG also 1.503,00 € . Damit können für 5,7 Gebührensätze also bereits Anwaltsgebühren von bis zu 8.567,10 € entstehen. Zuzüglich Kopierkosten, Telekommunikationsgebühr, Fahrtkosten, Tagegeldern und Mehrwertsteuer können das dann also leicht ca. 10.500,00 € werden, wobei Anwälte dann gern noch eine Honorarvereinbarung über höhere Honorare mit Ihnen treffen wollen, weil sie dies Honorar für zu niedrig halten.

 

Wenn Sie hierzu Fragen haben oder Rat und Hilfe wünschen, dann nehmen Sie doch einfach mit uns Kontakt auf: So erreichen Sie uns

 

 

 

9. Nach Abschluss der Teilungsversteigerung 

Nach dem Schluss des Verfahrens der Teilungsversteigerung, der mit dem Ende des Verteilungstermins und der Ausführung des Teilungsplans erreicht ist, sind die Streitigkeiten leider meistens noch nicht beendet. Meist steht dann noch die Aufteilung des – hinterlegten – Versteigerungserlöses der Teilungsversteigerung und die Behandlung der bestehen gebliebenen Grundschulden an. 

9.1 Die Aufteilung des Versteigerungserlöses nach Schluss des Verfahrens

Wie bereits erwähnt führt die Teilungsversteigerung ja noch nicht unbedingt auch zu einer Erlösteilung. Der Sinn des Verfahrens der Teilungsversteigerung besteht ja vielmehr darin, ein unteilbares Gut in ein teilbares Gut umzusetzen (Steine in Geld). Damit ist das Verfahren der Teilungsversteigerung dann auch folgerichtig beendet, sobald diese Umsetzung gelungen ist. Die Tatsache, dass man den in Geld vorhandenen Erlös teilen kann, führt ja aber noch keineswegs (zwangsläufig) dazu, dass diese Teilung dann auch vorgenommen wird. Das Versteigerungsgericht wird diese Teilung ja nicht etwa nach den vormaligen Eigentumsanteilen vornehmen, sondern wird nur dann aufteilen, wenn die Beteiligten sich darüber einig sind, wie geteilt werden soll. Das sind sie jedoch leider in den seltensten Fällen. Das Versteigerungsgericht erwartet also eine gleichlautende Weisung von den Beteiligten, und wo diese ausbleibt, wird es schlicht den Erlös hinterlegen. 

Wenn der Erlös einmal hinterlegt ist, dauert es oftmals viele Jahre, bis eine Regelung zu dessen Teilung gefunden ist. Da eine einvernehmliche Teilung meist nicht zu erzielen ist – sonst hätte man diese Einigung ja auch bereits im Verteilungstermin kundtun können -, wird es dazu eines Prozesses bedürfen, der im Zweifel am Landgericht zu führen sein wird. Dazu wird also einer der Beteiligten gegen den oder die anderen klagen müssen mit dem Antrag, diese(n) dazu zu verurteilen, einer Teilung des Erlöses der Teilungsversteigerung entsprechend der Vorstellung des Klägers zuzustimmen. Ein solcher Prozess kann natürlich leicht über mehrere Instanzen gehen und entsprechend lange dauern. 

Sie haben aber die Möglichkeit, unter Umständen Ihren Anteil aus diesem Streit herauszuhalten und die Auszahlung Ihres Anteiles sofort im Rahmen des Verteilungstermins zu bewirken, sehen Sie dazu unter Tipps und Tricks.

 

9.2 Bestehen gebliebene Grundschulden nach Schluss des Verfahrens   

Beispiel 1:

Wenn wir uns einmal vorstellen, der Ersteher (ein Dritter) habe mit dem Gebot in der Teilungsversteigerung eine Grundschuld in Höhe von 100.000,00 € übernommen, welche noch in Höhe von 60.000,00 € valutierte, so ist dies normalerweise der einfachste Fall: 

Der Ersteher wird im Regelfall den Erwerb über seine Bank finanzieren. Die finanzierende Bank des Erstehers wird normalerweise an erster Rangstelle im Grundbuch stehen wollen, wird also auf der Löschung der übernommenen Grundschuld bestehen. Der Ersteher finanziert also zugleich sein Bargebot wie auch die übernommene Grundschuld. Er wird also die bestehen gebliebene Grundschuld durch Zahlung ablösen und seiner Bank eine neue Grundschuld einräumen (wobei letztere für die Alteigentümer natürlich keine Rolle mehr spielt). Er wird also auf die bestehen gebliebene Grundschuld 100.000,00 € zahlen (Zinsen hier der Einfachheit halber vernachlässigt). Die Bank der Alteigentümer wird von dieser Zahlung 60.000,00 € als Darlehenstilgung verbuchen. Damit ist das Darlehen der Alteigentümer also getilgt und diese sind dann auch aus der persönlichen Haftung aus dem Darlehensvertrag befreit.

Die restlichen 40.000,00 € wird die Bank an die Alteigentümer auskehren. Dabei kann die Bank natürlich nicht wissen, wem davon wieviel zusteht. Wenn die Alteigentümer sich hier also wiederum nicht einig sind, so wird die Bank diese 40.000,00 € womöglich zugunsten der Alteigentümer (gemeinschaftlich) beim Gericht hinterlegen. Damit ist die Bank den schwarzen Peter los und wird nicht weiter in den Streit der Alteigentümer hineingezogen. Sie kann diese 40.000,00 € auch auf einem Gemeinschaftskonto (UND-Konto) der Alteigentümer hinterlegen. 

Allerdings gibt es noch eine ganze Reihe weiterer Fallkonstellationen, die leider nicht immer alle so ganz einfach sind. 

Beispiel 2:

Wenn im obigen Beispiel der Ersteher die Grundschuld nicht bezahlt *), wird es schwieriger. Die Bank könnte natürlich dann eine Zwangsversteigerung gegen den Ersteher betreiben. Dazu ist die Bank aber nicht verpflichtet. Schließlich ist das auch mit Aufwand für die Bank verbunden. Das ist also in das Ermessen der Bank gestellt. Die Bank würde in diesem Fall natürlich die Alteigentümer nicht aus der persönlichen Haftung für das Darlehen entlassen – jedenfalls zunächst nicht. Die Bank könnte also von den Alteigentümern weiterhin die Zahlungen für die Tilgung und die Zinsen des Darlehens aus dem weiterhin bestehenden Darlehensvertrag heraus verlangen – obwohl die Alteigentümer gar nicht mehr Eigentümer des Grundstücks sind! 

*) Es ist übrigens ein weit verbreiteter Irrtum, dass der Schuldner einer Grundschuld verpflichtet wäre, diese zu bezahlen. Das ist jedoch nicht der Fall. Er wird natürlich die Grundschuld bezahlen müssen, wenn er die Löschung erlangen möchte. Anderenfalls würde der Gläubiger ja keine Löschungsbewilligung erteilen (müssen). Wenn man aber gegen den Schuldner der Grundschuld auf Zahlung derselben klagte, so würde man damit nicht durchdringen. Der Schuldner der Grundschuld ist lediglich dazu verpflichtet, die Vollstreckung aus der Grundschuld in das Grundstück (also die Zwangsversteigerung des Grundstücks) zu dulden.    

In diesem Fall könnten die Alteigentümer aber von der Bank verlangen, dass diese den nicht mehr valutierenden Teil der Grundschuld (also für die letztrangigen 40.000,00 €) an die Alteigentümer abtritt. Aus dieser abgetretenen Grundschuld heraus könnten die Alteigentümer dann die Zwangsversteigerung gegen den Ersteher betreiben, wenn die Bank es nicht tut – wenn die Alteigentümer sich denn einig sind. Wenn die Alteigentümer sich nicht einig sind, so müssten sie die Grundschuld zunächst unter sich aufteilen (eventuell Klage auf Teilung der Grundschuld erforderlich). 

Beispiel 3:

Wenn nun aber die Grundschuld noch voll oder weitgehend voll valutieren sollte, und der Ersteher sie nicht bezahlt, so wird es noch schwieriger. Denn dann gibt es ja keinen nicht mehr valutierenden Teil der Grundschuld, welchen die Bank an die Alteigentümer abtreten könnte. In diesem Fall können die Alteigentümer also keine Zwangsversteigerung gegen den Ersteher betreiben, sondern nur darauf hoffen, dass die Bank es tun wird. Die Bank ist aber nach wie vor nicht dazu verpflichtet. Die Bank könnte auch wiederum die Zahlungen auf Zins und Tilgung des Darlehens aufgrund der persönlichen Haftung der Alteigentümer aus dem Darlehensvertrag heraus von diesen verlangen. Die Alteigentümer können dann nur versuchen, die Bank davon zu überzeugen, aus Gründen der Fairness gegen den Ersteher vorzugehen. 

Ob in diesem Falle die Bank aus der nachwirkenden Treuepflicht gegenüber den Alteigentümern als ehemaligen Sicherungsgebern heraus dazu verpflichtet wäre, aus der Grundschuld gegenüber dem neuen Eigentümer vorzugehen, ist umstritten.  

Die Alteigentümer könnten zwar ihre Zahlungen auf die Darlehensverbindlichkeiten einstellen, um auf diese Weise die Bank zur Vollstreckung im Wege der Zwangsversteigerung zu bewegen. Dieser Schuss könnte aber nach hinten losgehen. Die Bank könnte nämlich alternativ auch gegen die Alteigentümer die ausstehenden Zahlungen vollstrecken. Und dann bekommen die Alteigentümer ein Problem mit der Schufa-Bewertung. 

Beispiel 4:

Wenn im obigen Beispiel 1 nicht ein Dritter, sondern einer der Alteigentümer der Ersteher sein sollte, so hätte dieser naturgemäß kein Interesse daran, der Bank zunächst den vollen Grundschuldbetrag zu bezahlen, nur um sich hinterher an dem rückgewährten Betrag mit dem anderen Alteigentümer auseinandersetzen zu müssen. In diesem Fall wird der Alteigentümer/Ersteher die Bank darum bitten, den nicht mehr valutierenden Teil der Grundschuld an die Alteigentümer abzutreten, und wird sich nach der Abtretung mit dem anderen Alteigentümer an der Grundschuld und nicht an dem rückgewährten Geldbetrag auseinandersetzen.

 Er muss sich dann mit dem anderen Alteigentümer im Zweifel lediglich um ein Stück Papier streiten und nicht um einen Geldbetrag, den er womöglich hat vorfinanzieren müssen. Sobald klar ist, welcher Anteil der abgetretenen Grundschuld auf den anderen Alteigentümer entfällt, kann man die Grundschuld entsprechend teilen, und er braucht dann lediglich den Teil des anderen Alteigentümers zu bezahlen, woraufhin der andere Alteigentümer ihm dann eine Löschungsbewilligung erteilen wird/muss. Auf seinen eigenen Teil braucht er natürlich keine Zahlung zu leisten (oder allenfalls an sich selbst), da dieser Teil ja dann zu einer Eigentümergrundschuld geworden ist. Er kann seinen eigenen Teil der Grundschuld also problemlos löschen lassen. 

Ob die Bank in diesem Fall den ausgeschiedenen Alteigentümer aus der persönlichen Schuldhaft für das Darlehen entlässt, ist wiederum in das Ermessen der Bank gestellt. 

Beispiel 5:

Wenn im Beispiel 3 der Ersteher nicht ein Dritter, sondern einer der Alteigentümer sein sollte, und die Grundschuld also noch voll oder weitgehend voll valutieren sollte, so könnte der Alteigentümer/Ersteher versucht sein, keine neue Finanzierung zu machen, sondern einfach den bestehenden Darlehensvertrag weiter zu führen und diesen weiter zu bedienen. Die Bank wird in einem solchen Fall vermutlich wenig Neigung verspüren, den ausgeschiedenen Alteigentümer aus der persönlichen Schuldhaft zu entlassen, es sei denn, der Ersteher hätte eine sehr gute Bonität oder jemand anderes ist bereit, in den Vertrag und die Schuldhaft mit einzutreten. Denn immerhin sind zwei Schuldner für die Bank allemal sicherer als nur einer. 

Das Problem wären in diesem Fall für den neuen (und alten) Eigentümer nur die Grundschuldzinsen für die übernommene Grundschuld, die weiterlaufen, solange die Grundschuld nicht abgelöst wird. Der neue Eigentümer könnte aber natürlich im Einverständnis mit der Bank dieser eine neue Grundschuld gewähren und die alte löschen lassen. Dann würde die neue Grundschuld das bestehende Darlehen sichern. Dinglicher Schuldner wäre nur noch der neue Eigentümer, persönliche Schuldner wären nach wie vor die alten Eigentümer gesamtschuldnerisch.  

Beispiel 6:

Wenn die Grundschuld überhaupt nicht mehr valutieren sollte, sondern das Darlehen – womöglich schon vor längerer Zeit – zurückgeführt wurde, so besteht bei den Beteiligten oftmals die irrige Auffassung, diese Grundschuld spiele keinerlei Rolle mehr, obwohl sie noch nicht gelöscht wurde. Wenn nun einer der Alteigentümer der Ersteher sein sollte, und dieser vielleicht schon seit Jahren die Löschungsbewilligung der Bank in der Schublade liegen hatte, so könnte dieser Alteigentümer auf den Gedanken kommen, diese Löschungsbewilligung nunmehr dem Grundbuchamt vorzulegen, sobald er als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, und beim Grundbuchamt die Löschung zu beantragen.

Dabei müsste dieser alte und neue Eigentümer noch nicht mal zwangsläufig ein schlechtes Gewissen haben, weil er das vielleicht als ganz in Ordnung ansehen würde (ist es aber keineswegs). Der andere Alteigentümer würde das womöglich sogar ebenfalls als in Ordnung empfinden und es noch nicht einmal merken, dass er auf diese Weise um seinen ihm zustehenden (hälftigen?) Anteil an der Grundschuld gebracht wurde. 

Das Grundbuchamt würde es vielleicht/wahrscheinlich ebenfalls nicht merken, dass hier etwas nicht richtig läuft. Denn formal ist für das Grundbuchamt ja alles in Ordnung. Die Löschungsbewilligung liegt vor. Der – alleinige – Eigentümer beantragt und bewilligt die Löschung – es liegen also alle formalen Voraussetzungen für die Löschung vor.

Das ist eine Straftat:

Selbst wenn es in diesem Fall niemand merken sollte, der neue und alte Eigentümer sich keinerlei Schuld bewusst sein sollte, und der ausgeschiedene Alteigentümer sich überhaupt nicht übervorteilt fühlen sollte: Dies ist ein Fall für den Staatsanwalt!  (Unkenntnis schützt vor Strafe nicht). Es handelt sich hier nämlich um einen Fall der – womöglich unwissentlich begangenen – Untreue, da der Eigentümer damit der Gemeinschaft der Alteigentümer den ihr zustehenden Vermögenswert der Grundschuld entziehen würde. Für diesen Fall hat der BGH mit Urteil vom 19.10.1988 (IV b 70/87, NJW-RR 1989, S. 173 ff) einen Ausgleichsanspruch ausgeurteilt. Das OLG Hamm hat hierzu mit Urteil vom 28.03.2002 (MDR 2002, 1273) entschieden, dass dann eine Zuzahlungsverpflichtung gemäß § 50 ZVG greift. Es ist also keinesfalls so, dass der neue und alte Eigentümer von der Löschungsbewilligung ohne Zustimmung der anderen Sicherungsgeber zu deren Nachteil Gebrauch machen dürfte.

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